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Base de Conhecimento/Woningwaarderingsstelsel

O Woningwaarderingsstelsel (WWS)

O Woningwaarderingsstelsel, mais conhecido como sistema de pontos (puntensysteem), é a base da regulação de rendas na Holanda. Determina a renda máxima que um senhorio pode cobrar por uma habitação arrendada. Neste artigo explicamos como funciona.

O que é o WWS?

O Woningwaarderingsstelsel (WWS) é um sistema de pontos consagrado no Besluit huurprijzen woonruimte (Decreto sobre preços de arrendamento). Cada habitação arrendada recebe pontos com base na qualidade e características da habitação. O total de pontos determina a renda máxima que o senhorio pode cobrar.

O sistema tem como objetivo proteger os inquilinos contra rendas demasiado altas. A Huurcommissie (Comissão de Arrendamento) usa o WWS para avaliar litígios sobre rendas. Se a renda for superior ao máximo correspondente ao número de pontos, o inquilino pode forçar uma redução de renda.

"De maximale huurprijsgrens voor woonruimte wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, zoals vastgelegd in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De som van de kwaliteitspunten bepaalt de maximale redelijke huurprijs."

— Besluit huurprijzen woonruimte, artigo 5 e anexo I

Como são calculados os pontos?

O WWS atribui pontos nas seguintes categorias. Cada categoria tem o seu próprio método de cálculo, consagrado no anexo I do Besluit huurprijzen woonruimte.

Área das divisões

1 pt/m2

A área total de todas as divisões (sala, quartos, cozinha). Medida conforme a norma NEN 2580. Cerca de 1 ponto por metro quadrado.

Área de outros espaços

0,75 pt/m2

Cozinha secundária, arrecadação, sótão, garagem e outros espaços que não são divisões. Conta 0,75 pontos por m2.

Aquecimento

2 pt/divisão

Pontos pelo tipo de aquecimento. O aquecimento central dá 2 pontos por divisão aquecida.

Desempenho energético (certificado energético)

0-40 pt

O certificado energético da habitação é um fator importante. A++++ dá cerca de 40 pontos, G dá 0 pontos. Melhor certificado = mais pontos = renda máxima mais alta.

Cozinha

máx 7 pt

Pontos pelo comprimento da bancada e eletrodomésticos. Uma bancada de pelo menos 1 metro dá pontos, assim como eletrodomésticos encastrados.

Instalações sanitárias

máx 7 pt

Sanitário, lavatório, duche e/ou banheira dão pontos cada um. Uma casa de banho completa com banheira pode dar até 7 pontos.

Espaço exterior

variável

Varanda, jardim, terraço ou loggia. A área em metros quadrados é convertida em pontos.

Valor WOZ

variável

O valor WOZ da habitação é convertido em pontos através de uma fórmula que inclui o valor WOZ por m2. Esta é normalmente uma das maiores fontes de pontos.

Limites de pontos e a Lei da Habitação Acessível

O número de pontos determina em que segmento de renda a habitação se enquadra. Com a Lei da Habitação Acessível (Wet betaalbare huur), que entrou em vigor a 1 de julho de 2024, os limites mudaram:

Até 1 de julho de 2024

Até 148 pontos

Segmento social — renda regulada

Acima de 148 pontos

Setor livre — sem máximo

A partir de 1 de julho de 2024

Até 148 pontos

Segmento social — renda regulada

148-186 pontos

Segmento médio — renda regulada (novo!)

Acima de 186 pontos

Setor livre — sem máximo

"De Wet betaalbare huur breidt het gereguleerde segment uit naar woningen met maximaal 186 punten op het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor krijgen ook huurders van middenhuurwoningen de bescherming van een gemaximeerde huurprijs."

— Wet betaalbare huur (Stb. 2024, 190), Memória Explicativa

Exemplo: contagem de pontos

Um apartamento de 55 m2 em Amesterdão com certificado energético B, cozinha e casa de banho completas, e um valor WOZ de €250.000 pode ter o seguinte aspeto:

CategoriaPontos
Área das divisões (55 m²)55
Área de outros espaços (5 m²)4
Aquecimento (4 divisões)8
Certificado energético B32
Cozinha6
Instalações sanitárias6
Valor WOZ42
Total153

Com 153 pontos, esta habitação pertence desde a Lei da Habitação Acessível ao segmento médio. A renda máxima base é então cerca de €1.000-1.050 por mês (dependendo do valor exato dos pontos). A renda anterior era €1.400? Então tem direito a redução de renda.

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O que é o Woningwaarderingsstelsel (WWS)?+
O Woningwaarderingsstelsel (WWS) é o sistema legal de pontos que determina a renda máxima de habitações arrendadas na Holanda. Cada componente da habitação (área, certificado energético, valor WOZ, equipamentos) dá pontos. O total determina a renda máxima base.
O WWS aplica-se também a habitações de setor livre?+
Desde a Lei da Habitação Acessível (Wet betaalbare huur, 1 de julho de 2024), o WWS aplica-se também a habitações com até 186 pontos. Antes o limite era 148 pontos. Muitas habitações que antes pertenciam ao setor livre estão agora no segmento regulado com renda máxima.
Como são calculados os pontos WWS?+
Os pontos WWS são calculados com base numa tabela fixa no Besluit huurprijzen woonruimte. Os fatores mais importantes são: área (1 ponto por m2), certificado energético (0-40 pontos), valor WOZ (variável), cozinha (até 7 pontos), instalações sanitárias (até 7 pontos) e espaço exterior.
Posso calcular eu próprio os meus pontos WWS?+
Sim, com a nossa verificação gratuita pode obter uma indicação do número de pontos e da renda máxima. Para uma contagem exata de pontos é necessária uma inspeção física, porque fatores como equipamentos de cozinha e instalações sanitárias nem sempre constam de fontes públicas.
O que muda com a Lei da Habitação Acessível?+
A Lei da Habitação Acessível (Wet betaalbare huur, julho de 2024) elevou o limite do sistema de pontos de 148 para 186 pontos. Habitações com até 186 pontos têm agora renda máxima regulada. Além disso, a ponderação do certificado energético e da área foi ligeiramente alterada. Os municípios podem aplicar multas por incumprimento.

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