База знань/Система оцінки житла (WWS)

Система оцінки житла (Woningwaarderingsstelsel, WWS)

Система оцінки житла, більш відома як бальна система, — це основа нідерландського регулювання орендних цін. Вона визначає максимальну орендну плату, яку орендодавець може вимагати за орендоване житло. У цій статті ми пояснюємо, як це працює.

Що таке WWS?

Система оцінки житла (WWS) — це бальна система, закріплена в Постанові про орендні ціни на житло (Besluit huurprijzen woonruimte). Кожне орендоване житло отримує бали на основі якості та характеристик. Загальна кількість балів визначає максимальну орендну плату, яку орендодавець може вимагати.

Система призначена для захисту орендарів від завищених орендних цін. Орендна комісія (Huurcommissie) використовує WWS для розгляду спорів щодо орендних цін. Якщо орендна плата вища за максимум, що відповідає кількості балів, орендар може домогтися зниження оренди.

"De maximale huurprijsgrens voor woonruimte wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, zoals vastgelegd in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De som van de kwaliteitspunten bepaalt de maximale redelijke huurprijs."
— Постанова про орендні ціни на житло (Besluit huurprijzen woonruimte), стаття 5 та додаток I

Як розраховуються бали?

WWS нараховує бали за такими категоріями. Кожна категорія має власний метод розрахунку, закріплений у додатку I Постанови про орендні ціни на житло.

Площа кімнат

1 бал/м2

Загальна площа підлоги всіх кімнат (вітальня, спальні, кухня). Вимірюється згідно з NEN 2580. Приблизно 1 бал за квадратний метр.

Площа інших приміщень

0,75 бал/м2

Підсобка, комора, горище, гараж та інші нежитлові приміщення. Рахується як 0,75 бала за м2.

Опалення

2 бал/кімнату

Бали за тип опалення. Центральне опалення (cv) дає 2 бали за кожну опалювану кімнату.

Енергетичний клас (енергетичний сертифікат)

0-40 балів

Енергетичний клас житла — важливий фактор. A++++ дає близько 40 балів, G дає 0 балів. Кращий клас = більше балів = вища дозволена оренда.

Кухня

макс. 7 балів

Бали за довжину столешниці та кухонну техніку. Столешниця від 1 метра дає бали, як і вбудована техніка.

Сантехніка

макс. 7 балів

Туалет, раковина, душ та/або ванна дають бали кожен. Повна ванна кімната з ванною може дати до 7 балів.

Відкритий простір

змінно

Балкон, сад, тераса на даху або лоджія. Площа в квадратних метрах перераховується в бали.

WOZ-вартість

змінно

WOZ-вартість житла перераховується в бали за формулою, яка враховує WOZ-вартість за м2. Це зазвичай одне з найбільших джерел балів.

Межі балів та Wet betaalbare huur

Кількість балів визначає, до якого сегменту оренди належить житло. Через Wet betaalbare huur, що набула чинності 1 липня 2024 року, межі змінилися:

До 1 липня 2024

До 148 балів

Соціальний сегмент — максимальна оренда

Понад 148 балів

Вільний сектор — без максимуму

Від 1 липня 2024

До 148 балів

Соціальний сегмент — максимальна оренда

148-186 балів

Середній сегмент — максимальна оренда (нове!)

Понад 186 балів

Вільний сектор — без максимуму

"De Wet betaalbare huur breidt het gereguleerde segment uit naar woningen met maximaal 186 punten op het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor krijgen ook huurders van middenhuurwoningen de bescherming van een gemaximeerde huurprijs."
— Wet betaalbare huur (Stb. 2024, 190), Пояснювальна записка (Memorie van Toelichting)

Приклад: підрахунок балів

Квартира 55 м2 в Амстердамі з енергетичним класом B, повною кухнею та ванною, і WOZ-вартістю €250 000 може виглядати так:

Категорія	Бали
Площа кімнат (55 м²)	55
Площа інших приміщень (5 м²)	4
Опалення (4 кімнати)	8
Енергетичний клас B	32
Кухня	6
Сантехніка	6
WOZ-вартість	42
Всього	153

Зі 153 балами це житло з моменту набуття чинності Wet betaalbare huur потрапляє до середнього сегменту. Максимальна чиста орендна плата становить приблизно €1 000–1 050 на місяць (залежно від точної вартості балів). Якщо раніше оренда була €1 400 — є право на зниження.

wwsPage.faqHeading

Що таке система оцінки житла (WWS)?+

WWS — це офіційна бальна система, за якою визначається максимальна орендна плата за орендоване житло в Нідерландах. Кожен елемент житла (площа, енергетичний клас, WOZ-вартість, зручності) дає бали. Загальна кількість визначає максимальну чисту орендну плату.

Чи поширюється WWS на житло вільного сектору?+

З моменту набуття чинності Wet betaalbare huur (1 липня 2024) WWS поширюється також на житло до 186 балів. Раніше межа була 148 балів. Багато квартир, які раніше відносилися до вільного сектору, тепер підпадають під регульований сегмент з максимальною орендною платою.

Як розраховуються WWS-бали?+

WWS-бали розраховуються на основі фіксованої таблиці в Постанові про орендні ціни. Найважливіші фактори: площа (1 бал за м2), енергетичний клас (0–40 балів), WOZ-вартість (змінно), кухня (до 7 балів), сантехніка (до 7 балів) та відкритий простір.

Чи можна самостійно розрахувати WWS-бали?+

Так, з нашою безкоштовною перевіркою оренди ви можете отримати орієнтовну кількість балів та максимальну орендну плату. Для точного підрахунку потрібен фізичний огляд, оскільки такі фактори, як кухонне обладнання та сантехніка, не завжди видні з відкритих джерел.

Що змінює Wet betaalbare huur?+

Wet betaalbare huur (липень 2024) підняла межу бальної системи зі 148 до 186 балів. Житло до 186 балів тепер має максимальну орендну плату. Крім того, дещо змінилася вага балів за енергетичний клас та площу. Муніципалітети можуть накладати штрафи при перевищенні.

Розрахуйте свої WWS-бали

Зробіть безкоштовну перевірку оренди і дізнайтеся одразу, скільки балів має ваше житло.

Безкоштовна перевірка Зв'яжіться з нами