Підвищення оренди: правила
Щороку мільйони орендарів у Нідерландах отримують пропозицію підвищити оренду. Але орендодавець не може просто вимагати будь-яку суму. Існують суворі законодавчі правила щодо максимального відсотка, процедури та термінів. Тут ви дізнаєтеся все, що потрібно знати.
Максимальні відсотки підвищення оренди
Максимальне підвищення оренди щорічно встановлюється міністром. Для соціальної оренди, середнього сегменту та вільного сектору діють різні відсотки:
Соціальна оренда (до 148 балів)
Максимальне підвищення — інфляція + 1%, з абсолютною максимальною межею. На 2025 рік максимум встановлено на рівні 5,5%. При доході понад межу може діяти додаткова надбавка залежно від доходу до максимум 50 або 100 євро на місяць.
Середній сегмент (149–186 балів)
Для середнього сегменту оренди також діє максимальне підвищення. Максимальне підвищення дорівнює зростанню зарплат за колдоговорами + 1%, з умовою, що оренда після підвищення не перевищує максимальну орендну плату за бальною системою.
Вільний сектор (понад 186 балів)
Для лібералізованих договорів оренди з моменту прийняття Закону про обмеження підвищення оренди діє максимум інфляція + 1% (або договірний відсоток, якщо він нижчий). Раніше діяв лише договірний відсоток.
"De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder worden verhoogd met een bij ministerieel besluit vast te stellen maximumpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld met inachtneming van de inflatie."
— Стаття 7:253 Цивільного кодексу
Правила для пропозиції підвищення оренди
Підвищення оренди дійсне лише тоді, коли орендодавець дотримується таких правил:
Попередження мінімум за 2 місяці
Пропозиція повинна надійти мінімум за 2 місяці до дати набуття чинності. Пропозиція, що надійшла запізно, є недійсною.
Максимум 1 раз на 12 місяців
Оренда може підвищуватися не частіше ніж один раз на дванадцять місяців. Проміжне підвищення не дозволене.
Не вище законодавчого максимуму
Запропонований відсоток не може перевищувати максимум, встановлений міністром. При перевищенні підвищення є недійсним.
Письмова пропозиція
Пропозиція повинна бути письмовою і містити запропонований відсоток, нову орендну плату та дату набуття чинності.
"Een voorstel tot huurverhoging moet de huurder ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging hebben bereikt. Het voorstel vermeldt de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de verhoging, en de voorgestelde ingangsdatum."
— Стаття 7:252 частини 1–3 Цивільного кодексу
Підвищення оренди залежно від доходу
Для соціального житла орендодавець може застосувати вище підвищення оренди, якщо дохід домогосподарства орендаря перевищує певну межу. Це покликане протидіяти так званому «неправильному проживанню»: людям з вищим доходом, які проживають у соціальному житлі.
Як це працює?
- Орендодавець запитує у податкової служби індикацію доходу домогосподарства
- Податкова служба лише повідомляє, чи дохід вище або нижче межі, а не точну суму
- При доході понад межу орендодавець може застосувати вище підвищення (до 50 або 100 євро на місяць додатково)
- Оренда після підвищення не може перевищувати максимальну орендну плату (за бальною системою)
- Ви можете оскаржити, якщо ваш дохід змінився або індикація доходу є неправильною
Дохід знизився?
Якщо ваш дохід знизився (через безробіття, пенсію, розлучення тощо), ви можете оскаржити підвищення оренди залежно від доходу. Житлова комісія перевірить, чи є підвищення ще обґрунтованим.
Оскарження підвищення оренди
Ви можете оскаржити підвищення оренди, якщо вважаєте, що воно не відповідає законодавчим вимогам. Оскарження подається до Житлової комісії.
Перевірте пропозицію
Перевірте, чи відповідає пропозиція законодавчим вимогам: вчасно отримана (2 місяці заздалегідь), правильний відсоток, не частіше 1 разу на рік, письмово.
Відповідьте письмово
Не згодні? Відповідьте письмово орендодавцю з причиною вашого оскарження. Це не обовʼязково, але рекомендується.
Подайте оскарження до Житлової комісії
Подайте оскарження протягом 4 місяців після запропонованої дати набуття чинності до Житлової комісії. Збір становить 25 євро.
Рішення
Житлова комісія оцінює, чи відповідає підвищення законодавчим вимогам і виносить обовʼязкове рішення. Поки триває процедура, ви платите стару орендну плату.
"De huurder die bezwaar heeft tegen een voorstel tot huurverhoging kan zich binnen vier maanden na de in het voorstel genoemde ingangsdatum tot de Huurcommissie wenden met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel."
— Стаття 7:253 частина 4 Цивільного кодексу
Коли підвищення оренди не дозволено?
У певних ситуаціях орендодавець взагалі не може підвищувати оренду:
Серйозні дефекти
Якщо житло має серйозні недоліки, які не усунено, Житлова комісія може відхилити підвищення оренди. Орендодавець повинен спочатку усунути дефект.
Менше 12 місяців після попереднього підвищення
Оренда може підвищуватися максимум один раз на 12 місяців. Підвищення в межах цього терміну є недійсним.
Недійсна пропозиція
Якщо пропозиція не відповідає законодавчим вимогам (запізно, не письмово, без специфікації), підвищення є недійсним.
Вище максимуму
Підвищення оренди вище законодавчого максимального відсотка є нікчемним у частині, що перевищує цей максимум (стаття 7:248 частина 2 Цивільного кодексу).
"Leidt toepassing van een beding tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door Onze Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage, dan is het beding nietig voorzover zij tot dit hogere percentage leidt."
— Стаття 7:248 частина 2 Цивільного кодексу
huurverhogingPage.faqHeading
Яким може бути максимальне підвищення оренди?+
Що таке підвищення оренди залежно від доходу?+
Чи може орендодавець підвищувати оренду кілька разів на рік?+
Як оскаржити підвищення оренди?+
Чи діють інші правила для вільного сектору?+
Сумніви щодо підвищення оренди?
Зробіть безкоштовну перевірку оренди або зверніться до нас за порадою щодо підвищення оренди.