Информационен център/Woningwaarderingsstelsel

Системата за оценка на жилищата (WWS)

Системата за оценка на жилищата (Woningwaarderingsstelsel), по-известна като точковата система, е основата на регулацията на наемните цени в Холандия. Тя определя максималната наемна цена, която наемодателят може да иска за жилище под наем. Тук обясняваме как работи.

Какво е WWS?

Системата за оценка на жилищата (WWS) е точкова система, заложена в Наредбата за цените на наемите (Besluit huurprijzen woonruimte). Всяко жилище под наем получава точки въз основа на качеството и характеристиките му. Общият брой точки определя максималната наемна цена, която наемодателят може да иска.

Системата е създадена, за да защитава наемателите от прекалено високи наеми. Комисията по наемите (Huurcommissie) използва WWS, за да преценява спорове за наемните цени. Ако наемът е по-висок от максимума, съответстващ на точките, наемателят може да наложи намаление на наема.

"De maximale huurprijsgrens voor woonruimte wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, zoals vastgelegd in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De som van de kwaliteitspunten bepaalt de maximale redelijke huurprijs."
— Наредба за цените на наемите (Besluit huurprijzen woonruimte), чл. 5 и Приложение I

Как се изчисляват точките?

WWS дава точки по следните категории. Всяка категория си има собствен метод на изчисляване, заложен в Приложение I на Наредбата за цените на наемите.

Площ на стаите

1 тч/m²

Общата подова площ на всички стаи (дневна, спални, кухня). Измерена съгласно NEN 2580. Приблизително 1 точка на квадратен метър.

Площ на допълнителни помещения

0,75 тч/m²

Помощна кухня, склад, таван, гараж и други нежилищни помещения. Смятат се по 0,75 точки на m².

Отопление

2 тч/стая

Точки за вида отопление. Централното отопление дава 2 точки на отоплявана стая.

Енергийно качество (енергиен етикет)

0-40 тч

Енергийният етикет на жилището е важен фактор. A++++ дава около 40 точки, G дава 0 точки. По-добър етикет = повече точки = по-висок допустим наем.

Кухня

макс 7 тч

Точки за дължина на плота и кухненските уреди. Плот от поне 1 метър носи точки, както и вградените уреди.

Санитарен възел

макс 7 тч

Тоалетна, мивка, душ и/или вана — всяко носи точки. Пълна баня с вана може да даде до 7 точки.

Дворно пространство

варира

Балкон, градина, тераса на покрива или лоджия. Площта в квадратни метри се преизчислява в точки.

WOZ-стойност

варира

WOZ-стойността (данъчна оценка) на жилището се преизчислява в точки по формула, която взима предвид WOZ-стойността на m². Това обикновено е един от най-големите източници на точки.

Граници на точките и Законът за достъпни наеми

Броят точки определя в кой наемен сегмент попада жилището. Със Закона за достъпни наеми (Wet betaalbare huur), влязъл в сила на 1 юли 2024, границите са променени:

До 1 юли 2024

До 148 точки

Социален сегмент — максимална наемна цена

Над 148 точки

Свободен сектор — без максимум

От 1 юли 2024

До 148 точки

Социален сегмент — максимална наемна цена

148-186 точки

Среден наем — максимална наемна цена (ново!)

Над 186 точки

Свободен сектор — без максимум

"De Wet betaalbare huur breidt het gereguleerde segment uit naar woningen met maximaal 186 punten op het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor krijgen ook huurders van middenhuurwoningen de bescherming van een gemaximeerde huurprijs."
— Закон за достъпни наеми (Stb. 2024, 190), Обяснителна записка

Пример: изчисляване на точки

Апартамент от 55 m² в Амстердам с енергиен етикет B, пълна кухня и баня, и WOZ-стойност от €250 000 може да изглежда така:

Категория	Точки
Площ на стаите (55 m²)	55
Площ на допълнителни помещения (5 m²)	4
Отопление (4 стаи)	8
Енергиен етикет B	32
Кухня	6
Санитарен възел	6
WOZ-стойност	42
Общо	153

Със 153 точки това жилище от Закона за достъпни наеми попада в средния наемен сегмент. Максималната гола наемна цена е около €1 000-1 050 на месец (в зависимост от точната стойност на точките). Наемът е бил €1 400? Тогава имате право на намаление.

wwsPage.faqHeading

Какво е системата за оценка на жилищата (WWS)?+

Системата за оценка на жилищата (WWS) е законовата точкова система, с която се определя максималната наемна цена на жилища под наем в Холандия. Всяка част от жилището (площ, енергиен етикет, WOZ-стойност, удобства) носи точки. Общият брой определя максималната гола наемна цена.

Важи ли WWS и за жилища от свободния сектор?+

От Закона за достъпни наеми (1 юли 2024) WWS важи и за жилища до 186 точки. Преди границата беше 148 точки. Много жилища, които преди бяха в свободния сектор, сега попадат в регулирания сегмент с максимална наемна цена.

Как се изчисляват WWS точките?+

WWS точките се изчисляват по фиксирана таблица от Наредбата за цените на наемите. Най-важните фактори са: площ (1 точка на m²), енергиен етикет (0-40 точки), WOZ-стойност (варира), кухня (до 7 точки), санитарен възел (до 7 точки) и дворно пространство.

Мога ли сам да си изчисля WWS точките?+

Да, с нашата безплатна проверка на наема можете да получите индикация за броя точки и максималната наемна цена. За точно изчисляване на точките е нужен оглед на място, защото фактори като кухненското оборудване и санитарните възли не винаги могат да се видят от публични източници.

Какво се променя със Закона за достъпни наеми?+

Законът за достъпни наеми (юли 2024) повиши границата на точковата система от 148 на 186 точки. Жилища до 186 точки сега имат максимална наемна цена. Освен това точките за енергиен етикет и площ са малко по-различно претеглени. Общините могат да налагат глоби при нарушение.

Изчислете собствените си WWS точки

Направете безплатна проверка на наема и разберете веднага колко точки има жилището ви.

Безплатна проверка на наема Свържете се с нас