Информационен център/Права на наемателя

Вашите права като наемател в Холандия

Холандия има една от най-силните системи за защита на наемателите в Европа. Като наемател на жилище сте защитени срещу произволно прекратяване на договора, прекалено високи наеми и лоша поддръжка. Тук ще намерите пълен преглед на всичките ви права.

Преглед на най-важните ви права

Защита на наема (защита срещу прекратяване)

Като наемател на самостоятелно жилище не могат просто така да ви прекратят договора. Наемодателят може да прекрати договора само на изчерпателно изброени законови основания и трябва да се обърне към съда, ако не сте съгласни.

"De verhuurder kan de huurovereenkomst slechts opzeggen op de gronden vermeld in artikel 7:274 BW. De opzegging door de verhuurder geschiedt bij exploot of bij aangetekende brief."
— Artikel 7:271-282 BW

Защита на наемната цена

Максималната наемна цена се определя от точковата система. Наемодателят няма право да иска повече от това, което точките позволяват. Увеличенията на наема са ограничени от законови максимуми.

"De huurprijs kan op verzoek van de huurder worden getoetst door de Huurcommissie. Is de huurprijs hoger dan de maximale huurprijsgrens, dan wordt de huur verlaagd."
— Artikelen 7:246-265 BW

Право на поддръжка

Наемодателят е длъжен да поддържа жилището в добро състояние и да отстранява дефектите. При сериозни дефекти имате право на намаление на наема, докато проблемът бъде решен.

"De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen."
— Artikelen 7:204-207 BW

Право на поверителност

Наемодателят няма право да влиза в жилището ви без вашето съгласие. Имате право на спокойно ползване на жилището. Инспекциите трябва да бъдат обявени предварително.

"De verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is."
— Artikel 7:203 BW

Право на разумни сервизни разходи

Сервизни разходи могат да се начисляват само за реално предоставени услуги. Наемодателят е длъжен да дава годишна спецификация. Неоснователните сервизни разходи можете да си върнете.

"De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat jaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten."
— Artikel 7:259-261 BW

Защита срещу нечестни клаузи

Договорни клаузи, които дават несправедливо предимство на наемодателя, са нищожни. Например такса за ключ, прекомерни глоби и задължително професионално почистване.

"Elk beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig."
— Artikel 7:264 BW

Специални ситуации

Срочни договори за наем

При срочен договор (макс. 2 години за самостоятелно жилище, 5 години за несамостоятелно) защитата е ограничена. Договорът приключва автоматично след изтичане на срока, стига наемодателят да ви уведоми писмено навреме (1-3 месеца преди края). Ако не ви уведоми, договорът автоматично става безсрочен.

Поднаем / сънаемателство

Сънаемателят (съживяващ партньор или регистриран партньор) има същите права като основния наемател и може да поеме договора, ако основният наемател си тръгне. Поднаемът е разрешен само ако договорът не го забранява изрично, или при законово допустим частичен поднаем.

Размяна на жилища

Съгласно чл. 7:270 от Гражданския кодекс съдът може по искане на наемателя да разреши размяна на жилища, дори ако наемодателят не е съгласен. Съдът преценява интересите на всички страни.

"Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Dit dwingendrechtelijke karakter beschermt huurders tegen contractuele bepalingen die hun wettelijke rechten beperken."
— Чл. 7:265 Граждански кодекс (Burgerlijk Wetboek)

rechtenPage.faqHeading

Може ли наемодателят просто да ме изхвърли на улицата?+

Не. Като наемател на самостоятелно жилище имате защита на наема. Наемодателят може да прекрати договора само на законови основания (чл. 7:274 BW), като спешно лично ползване или лошо наемателско поведение. Освен това наемодателят трябва да се обърне към съда за изваждане, ако не си тръгнете доброволно.

Какъв е срокът на предизвестие за наемателите?+

Като наемател срокът на предизвестие е равен на периода на плащане, с минимум 1 месец и максимум 3 месеца. При месечно плащане предизвестието е 1 месец. Срокът на предизвестие за наемодателя е поне 3 месеца и нараства с продължителността на договора до максимум 6 месеца.

Длъжен ли е наемодателят да поправя дефектите?+

Да. Съгласно чл. 7:206 BW наемодателят е длъжен да отстрани дефектите по искане на наемателя. Ако откаже, можете да се обърнете към Комисията по наемите (Huurcommissie) за временно намаление на наема или към съда за принудителен ремонт.

Може ли наемодателят просто да влезе в жилището ми?+

Не. Имате право на спокойно ползване (чл. 7:203 BW). Наемодателят може да влезе в жилището ви само с вашето съгласие, освен при спешен случай. За инспекции по поддръжката наемодателят трябва да уговори час предварително.

Имам ли право на писмен договор за наем?+

Договорът за наем не е задължително да е писмен по закон — и устната договорка е валидна. Но силно се препоръчва винаги да искате писмен договор. Без писмено доказателство е много по-трудно да докажете договореностите.

Познайте правата си, защитете позицията си

Направете безплатна проверка на наема или се свържете с нас за личен съвет от юрист.

Безплатна проверка на наема Свържете се с нас