Увеличение на наема: правилата
Всяка година милиони наематели в Холандия получават предложение за увеличение на наема. Но наемодателят не може просто така да поиска колкото си иска. Има строги законови правила за максималния процент, процедурата и сроковете. Тук четете всичко, което трябва да знаете.
Максимални проценти на увеличение
Максималното увеличение на наема се определя всяка година от министъра. Различни проценти важат за социален наем, среден наем и свободен сектор:
Социален наем (до 148 точки)
Максималното увеличение е инфлация + 1%, с абсолютен максимум. За 2025 г. максимумът е 5,5%. При доход над определената граница може да има допълнителна надбавка в зависимост от дохода до максимум 50 или 100 евро на месец.
Среден наем (149-186 точки)
За средния наемен сегмент също важи максимално увеличение. Максимумът е равен на развитието на заплатите по колективни договори (CAO) + 1%, като наемът след увеличението не смее да надвишава максималната наемна цена по точковата система.
Свободен сектор (над 186 точки)
За либерализираните договори от Закона за ограничаване на увеличенията важи максимум инфлация + 1% (или договореният процент, ако е по-нисък). Преди важеше само договореният процент.
"De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder worden verhoogd met een bij ministerieel besluit vast te stellen maximumpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld met inachtneming van de inflatie."
— Чл. 7:253 Граждански кодекс (Burgerlijk Wetboek)
Правила за предложението за увеличение
Увеличението на наема е валидно само ако наемодателят спазва следните правила:
Минимум 2 месеца предварително уведомление
Предложението трябва да ви стигне поне 2 месеца преди датата на влизане в сила. Предложение, което идва твърде късно, не е валидно.
Максимум 1 път на 12 месеца
Наемът не може да се увеличава по-често от веднъж на 12 месеца. Междувременно увеличение не е допустимо.
Не над законовия максимум
Предложеният процент не може да надвишава определения от министъра максимум. При превишаване увеличението не е валидно.
Писмено предложение
Предложението трябва да е писмено и да посочва предложения процент, новата наемна цена и датата на влизане в сила.
"Een voorstel tot huurverhoging moet de huurder ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging hebben bereikt. Het voorstel vermeldt de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de verhoging, en de voorgestelde ingangsdatum."
— Чл. 7:252, ал. 1-3 Граждански кодекс (Burgerlijk Wetboek)
Увеличение в зависимост от дохода
При социални жилища наемодателят може да приложи по-високо увеличение, ако домакинският доход на наемателя надвишава определена граница. Целта е да се противодейства на т.нар. „несъответно обитаване“ (scheefwonen): хора с по-висок доход, които живеят в социално жилище.
Как работи?
- Наемодателят иска от данъчната служба (Belastingdienst) индикация за дохода на домакинството
- Данъчната служба съобщава само дали доходът е над или под границата, не точната сума
- При доход над границата наемодателят може да приложи по-високо увеличение (до 50 или 100 евро допълнително на месец)
- Наемът след увеличението не смее да надвишава максималната наемна цена (по точковата система)
- Можете да подадете възражение, ако доходът ви се е променил или ако индикацията е невярна
Намалял доход?
Ако доходът ви е намалял (поради безработица, пенсиониране, раздяла и др.), можете да възразите срещу увеличението в зависимост от дохода. Комисията по наемите проверява дали увеличението все още е оправдано.
Как да възразите срещу увеличение на наема
Можете да възразите срещу увеличение на наема, ако смятате, че не отговаря на законовите изисквания. Възражението се подава до Комисията по наемите.
Проверете предложението
Проверете дали предложението отговаря на законовите изисквания: получено навреме (2 месеца преди), правилен процент, не по-често от 1 път годишно, писмено.
Отговорете писмено
Не сте съгласни? Отговорете писмено на наемодателя с причината за възражението. Това не е задължително, но се препоръчва.
Подайте възражение до Комисията
Подайте възражение до 4 месеца след предложената дата на влизане в сила до Комисията по наемите. Таксата е 25 евро.
Решение
Комисията преценява дали увеличението отговаря на законовите изисквания и издава задължително решение. Докато процедурата тече, плащате старата наемна цена.
"De huurder die bezwaar heeft tegen een voorstel tot huurverhoging kan zich binnen vier maanden na de in het voorstel genoemde ingangsdatum tot de Huurcommissie wenden met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel."
— Чл. 7:253, ал. 4 Граждански кодекс (Burgerlijk Wetboek)
Кога увеличението не е допустимо?
В определени ситуации наемодателят изобщо няма право да увеличава наема:
Сериозни дефекти
Ако жилището има сериозни неотстранени дефекти, Комисията може да отхвърли увеличението. Наемодателят трябва първо да отстрани дефекта.
По-малко от 12 месеца от предишното увеличение
Наемът може да се увеличава максимум веднъж на 12 месеца. Увеличение по-рано не е валидно.
Невалидно предложение
Ако предложението не отговаря на законовите изисквания (получено късно, не е писмено, няма спецификация), увеличението не е валидно.
Над максимума
Увеличение на наема над законовия максимален процент е нищожно в частта, която надвишава максимума (чл. 7:248, ал. 2 BW).
"Leidt toepassing van een beding tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door Onze Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage, dan is het beding nietig voorzover zij tot dit hogere percentage leidt."
— Чл. 7:248, ал. 2 Граждански кодекс (Burgerlijk Wetboek)
huurverhogingPage.faqHeading
Колко може да е максималното увеличение?+
Какво е увеличение в зависимост от дохода?+
Може ли наемодателят да увеличава наема няколко пъти годишно?+
Как да възразя срещу увеличение?+
Различни ли са правилата за свободния сектор?+
Съмнявате се в увеличението на наема?
Направете безплатна проверка на наема или се свържете с нас за съвет относно увеличението.