Huurverhoging: de regels
Jaarlijks ontvangen miljoenen huurders in Nederland een voorstel tot huurverhoging. Maar de verhuurder mag niet zomaar elk bedrag vragen. Er gelden strikte wettelijke regels over het maximum percentage, de procedure en de timing. Hier lees je alles wat je moet weten.
Maximale huurverhoging percentages
De maximale huurverhoging wordt jaarlijks door de minister vastgesteld. Er gelden verschillende percentages voor sociale huur, middenhuur en vrije sector:
Sociale huur (tot 148 punten)
De maximale verhoging is inflatie + 1%, met een absoluut maximum. Voor 2025 is het maximum vastgesteld op 5,5%. Bij een inkomen boven de inkomensgrens kan een inkomensafhankelijke opslag gelden tot maximaal 50 of 100 euro per maand.
Middenhuur (149-186 punten)
Voor het middenhuur-segment geldt eveneens een gemaximeerde huurverhoging. De maximale verhoging is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling + 1%, met de kanttekening dat de huur na verhoging niet boven de maximale huurprijs volgens het puntensysteem mag uitkomen.
Vrije sector (boven 186 punten)
Voor geliberaliseerde huurcontracten geldt sinds de Wet maximering huurprijsverhogingen een maximum van inflatie + 1% (of het contractueel overeengekomen percentage als dat lager is). Voorheen gold alleen het contractuele percentage.
"De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder worden verhoogd met een bij ministerieel besluit vast te stellen maximumpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld met inachtneming van de inflatie."
— Artikel 7:253 Burgerlijk Wetboek
Regels voor het voorstel tot huurverhoging
Een huurverhoging is alleen geldig als de verhuurder zich aan de volgende regels houdt:
Minimaal 2 maanden vooraf aankondigen
Het voorstel moet je minimaal 2 maanden voor de ingangsdatum bereiken. Een voorstel dat te laat komt, is niet geldig.
Maximaal 1 keer per 12 maanden
De huur mag niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden worden verhoogd. Een tussentijdse verhoging is niet toegestaan.
Niet boven het wettelijk maximum
Het voorgestelde percentage mag niet hoger zijn dan het door de minister vastgestelde maximum. Bij overschrijding is de verhoging niet geldig.
Schriftelijk voorstel
Het voorstel moet schriftelijk worden gedaan en het voorgestelde percentage, de nieuwe huurprijs en de ingangsdatum vermelden.
"Een voorstel tot huurverhoging moet de huurder ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging hebben bereikt. Het voorstel vermeldt de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de verhoging, en de voorgestelde ingangsdatum."
— Artikel 7:252 lid 1-3 Burgerlijk Wetboek
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Bij sociale huurwoningen kan de verhuurder een hogere huurverhoging doorvoeren als het huishoudinkomen van de huurder boven een bepaalde grens ligt. Dit is bedoeld om zogeheten "scheefwonen" tegen te gaan: mensen met een hoger inkomen die in een sociale huurwoning wonen.
Hoe werkt het?
- De verhuurder vraagt de Belastingdienst om een inkomensindicatie van het huishouden
- De Belastingdienst geeft alleen aan of het inkomen boven of onder de grens ligt, niet het exacte bedrag
- Bij een inkomen boven de grens mag de verhuurder een hogere verhoging doorvoeren (tot 50 of 100 euro per maand extra)
- De huur mag na verhoging niet boven de maximale huurprijsgrens (op basis van het puntensysteem) uitkomen
- Je kunt bezwaar maken als je inkomen is veranderd of als de inkomensindicatie onjuist is
Inkomen gedaald?
Als je inkomen is gedaald (door werkloosheid, pensioen, scheiding, etc.) kun je bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De Huurcommissie toetst dan of de verhoging nog gerechtvaardigd is.
Bezwaar maken tegen huurverhoging
Je kunt bezwaar maken tegen een huurverhoging als je vindt dat deze niet aan de wettelijke eisen voldoet. Het bezwaar dien je in bij de Huurcommissie.
Controleer het voorstel
Controleer of het voorstel voldoet aan de wettelijke eisen: tijdig ontvangen (2 maanden vooraf), juist percentage, niet vaker dan 1 keer per jaar, schriftelijk.
Reageer schriftelijk
Ga je niet akkoord? Reageer dan schriftelijk aan je verhuurder met de reden van je bezwaar. Dit is niet verplicht maar wordt aanbevolen.
Dien bezwaar in bij Huurcommissie
Dien binnen 4 maanden na de voorgestelde ingangsdatum een bezwaar in bij de Huurcommissie. De leges bedragen 25 euro.
Uitspraak
De Huurcommissie beoordeelt of de verhoging voldoet aan de wettelijke eisen en doet een bindende uitspraak. Zolang de procedure loopt, betaal je de oude huurprijs.
"De huurder die bezwaar heeft tegen een voorstel tot huurverhoging kan zich binnen vier maanden na de in het voorstel genoemde ingangsdatum tot de Huurcommissie wenden met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel."
— Artikel 7:253 lid 4 Burgerlijk Wetboek
Wanneer is huurverhoging niet toegestaan?
In bepaalde situaties mag de verhuurder de huur helemaal niet verhogen:
Ernstige gebreken
Als de woning ernstige onderhoudsgebreken heeft die niet zijn verholpen, kan de Huurcommissie de huurverhoging afwijzen. De verhuurder moet eerst het gebrek verhelpen.
Minder dan 12 maanden sinds vorige verhoging
De huur mag maximaal eenmaal per 12 maanden worden verhoogd. Een verhoging binnen deze termijn is niet geldig.
Ongeldig voorstel
Als het voorstel niet aan de wettelijke eisen voldoet (te laat, niet schriftelijk, geen specificatie), is de verhoging niet geldig.
Boven het maximum
Een huurverhoging boven het wettelijk maximum percentage is nietig voor zover het boven dat maximum uitkomt (artikel 7:248 lid 2 BW).
"Leidt toepassing van een beding tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door Onze Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage, dan is het beding nietig voorzover zij tot dit hogere percentage leidt."
— Artikel 7:248 lid 2 Burgerlijk Wetboek
Întrebări frecvente
Hoe hoog mag de huurverhoging maximaal zijn?+
Wat is inkomensafhankelijke huurverhoging?+
Mag de verhuurder meerdere keren per jaar de huur verhogen?+
Hoe maak ik bezwaar tegen een huurverhoging?+
Gelden er andere regels voor de vrije sector?+
Twijfel over je huurverhoging?
Doe de gratis huurcheck of neem contact op voor advies over je huurverhoging.