Baza wiedzy/System punktowy

System punktowy (Woningwaarderingsstelsel, WWS)

Woningwaarderingsstelsel, lepiej znany jako system punktowy, stanowi podstawę holenderskiej regulacji cen najmu. Określa maksymalną cenę najmu, którą wynajmujący może zażądać za mieszkanie. W tym artykule wyjaśniamy, jak działa.

Czym jest WWS?

Woningwaarderingsstelsel (WWS) to system punktowy zapisany w Besluit huurprijzen woonruimte (Rozporządzenie o cenach najmu). Każde mieszkanie otrzymuje punkty na podstawie jakości i cech lokalu. Łączna liczba punktów określa maksymalną cenę najmu.

System ma chronić najemców przed zbyt wysokimi czynszami. Komisja Czynszowa (Huurcommissie) używa WWS do rozstrzygania sporów dotyczących cen najmu. Jeśli czynsz przekracza maksimum wynikające z liczby punktów, najemca może wymusic obniżkę.

"De maximale huurprijsgrens voor woonruimte wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, zoals vastgelegd in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De som van de kwaliteitspunten bepaalt de maximale redelijke huurprijs."
— Besluit huurprijzen woonruimte, art. 5 i załącznik I

Jak obliczane są punkty?

WWS przyznaje punkty w następujących kategoriach. Każda kategoria ma własną metodę obliczania określoną w załączniku I Rozporządzenia.

Powierzchnia pomieszczeń

1 pkt/m²

Całkowita powierzchnia użytkowa wszystkich pomieszczeń (salon, sypialnie, kuchnia). Mierzona zgodnie z normą NEN 2580. Około 1 punkt za metr kwadratowy.

Powierzchnia pozostałych pomieszczeń

0,75 pkt/m²

Pomieszczenie gospodarcze, schowek, poddasze, garaż i inne przestrzenie. Liczy się 0,75 punktu za m².

Ogrzewanie

2 pkt/pomieszczenie

Punkty za rodzaj ogrzewania. Centralne ogrzewanie daje 2 punkty za każde ogrzewane pomieszczenie.

Efektywność energetyczna (etykieta)

0-40 pkt

Etykieta energetyczna mieszkania to ważny czynnik. A++++ daje około 40 punktów, G daje 0 punktów. Lepsza etykieta = więcej punktów = wyższy dozwolony czynsz.

Kuchnia

maks. 7 pkt

Punkty za długość blatu i sprzęt kuchenny. Blat o długości co najmniej 1 metra daje punkty, podobnie jak sprzęt do zabudowy.

Instalacje sanitarne

maks. 7 pkt

Toaleta, umywalka, prysznic i/lub wanna dają punkty. Kompletna łazienka z wanną może dać do 7 punktów.

Przestrzeń zewnętrzna

zmienna

Balkon, ogród, taras na dachu lub loggia. Powierzchnia w metrach kwadratowych jest przeliczana na punkty.

Wartość WOZ

zmienna

Wartość WOZ mieszkania jest przeliczana na punkty za pomocą formuły uwzględniającej wartość WOZ za m². Jest to zwykle jedno z głównych źródeł punktów.

Progi punktowe i Ustawa o przystępnym czynszu

Liczba punktów określa, do którego segmentu najmu należy mieszkanie. Dzięki Ustawie o przystępnym czynszu, która weszła w życie 1 lipca 2024, progi uległy zmianie:

Do 1 lipca 2024

Do 148 punktów

Segment socjalny — czynsz ograniczony

Powyżej 148 punktów

Sektor wolny — brak maksimum

Od 1 lipca 2024

Do 148 punktów

Segment socjalny — czynsz ograniczony

148-186 punktów

Segment średni — czynsz ograniczony (nowość!)

Powyżej 186 punktów

Sektor wolny — brak maksimum

"De Wet betaalbare huur breidt het gereguleerde segment uit naar woningen met maximaal 186 punten op het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor krijgen ook huurders van middenhuurwoningen de bescherming van een gemaximeerde huurprijs."
— Wet betaalbare huur (Stb. 2024, 190), Uzasadnienie

Przykład: obliczanie punktów

Mieszkanie o powierzchni 55 m² w Amsterdamie z etykietą energetyczną B, pełną kuchnią i łazienką oraz wartością WOZ 250 000 € może wyglądać następująco:

Kategoria	Punkty
Powierzchnia pomieszczeń (55 m²)	55
Powierzchnia pozostałych pomieszczeń (5 m²)	4
Ogrzewanie (4 pomieszczenia)	8
Etykieta energetyczna B	32
Kuchnia	6
Instalacje sanitarne	6
Wartość WOZ	42
Razem	153

Przy 153 punktach mieszkanie to od czasu Ustawy o przystępnym czynszu należy do segmentu średniego. Maksymalny czynsz podstawowy wynosi wówczas około 1000-1050 € miesięcznie. Jeśli czynsz wynosił wcześniej 1400 €, przysługuje prawo do obniżki.

wwsPage.faqHeading

Czym jest system punktowy (Woningwaarderingsstelsel, WWS)?+

WWS to ustawowy system punktowy określający maksymalną cenę najmu mieszkań w Holandii. Każdy element mieszkania (powierzchnia, etykieta energetyczna, wartość WOZ, wyposażenie) daje punkty. Suma punktów określa maksymalny czynsz podstawowy.

Czy WWS obowiązuje także w sektorze wolnym?+

Od czasu Ustawy o przystępnym czynszu (1 lipca 2024) WWS obowiązuje również dla mieszkań do 186 punktów. Wcześniej próg wynosił 148 punktów. Wiele mieszkań, które wcześniej należały do sektora wolnego, teraz podlega regulacji z ograniczonym czynszem.

Jak oblicza się punkty WWS?+

Punkty WWS oblicza się na podstawie stałej tabeli z Rozporządzenia o cenach najmu. Najważniejsze czynniki to: powierzchnia (1 punkt za m²), etykieta energetyczna (0-40 punktów), wartość WOZ (zmienna), kuchnia (do 7 punktów), instalacje sanitarne (do 7 punktów) i przestrzeń zewnętrzna.

Czy mogę sam obliczyć punkty WWS?+

Tak, za pomocą naszego bezpłatnego narzędzia możesz uzyskać orientacyjną liczbę punktów i maksymalną cenę najmu. Dokładne obliczenie wymaga fizycznej inspekcji, ponieważ czynniki takie jak wyposażenie kuchni i instalacje sanitarne nie zawsze wynikają z publicznych źródeł.

Co zmienia Ustawa o przystępnym czynszu?+

Ustawa o przystępnym czynszu (lipiec 2024) podniosła próg systemu punktowego ze 148 do 186 punktów. Mieszkania do 186 punktów mają teraz ograniczony czynsz. Ponadto zmieniono wagi dla etykiety energetycznej i powierzchni. Gminy mogą nakładać kary za przekroczenie limitów.

Oblicz swoje punkty WWS

Skorzystaj z bezpłatnego narzędzia i sprawdź, ile punktów ma Twoje mieszkanie.

Bezpłatne sprawdzenie czynszu Skontaktuj się z nami