Podwyżka czynszu: zasady
Co roku miliony najemców w Holandii otrzymują propozycję podwyżki czynszu. Jednak wynajmujący nie może po prostu zażądać dowolnej kwoty. Obowiązują ścisłe przepisy dotyczące maksymalnego procentu, procedury i terminów. Tutaj znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć.
Maksymalne procenty podwyżki czynszu
Maksymalną podwyżkę czynszu ustala corocznie minister. Obowiązują różne procenty dla najmu socjalnego, średniego i sektora wolnego:
Najem socjalny (do 148 punktów)
Maksymalna podwyżka to inflacja + 1%, z bezwzględnym maksimum. Na 2025 r. ustalono maksimum na 5,5%. Przy dochodach powyżej progu może obowiązywać dopłata zależna od dochodu do 50 lub 100 euro miesięcznie.
Najem średni (149-186 punktów)
Dla segmentu średniego również obowiązuje ograniczona podwyżka. Maksimum to wzrost wynagrodzeń wg układów zbiorowych + 1%, z zastrzeżeniem, że czynsz po podwyżce nie może przekroczyć maksymalnej ceny wynikającej z systemu punktowego.
Sektor wolny (powyżej 186 punktów)
Dla umów liberalizowanych obowiązuje od czasu Ustawy o ograniczeniu podwyżek maksimum inflacja + 1% (lub procent umowny, jeśli jest niższy). Wcześniej obowiązywał jedynie procent umowny.
"De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder worden verhoogd met een bij ministerieel besluit vast te stellen maximumpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld met inachtneming van de inflatie."
— Art. 7:253 holenderskiego Kodeksu Cywilnego (Burgerlijk Wetboek)
Zasady propozycji podwyżki czynszu
Podwyżka czynszu jest ważna tylko wtedy, gdy wynajmujący przestrzega następujących zasad:
Powiadomienie co najmniej 2 miesiące wcześniej
Propozycja musi dotrzeć do Ciebie co najmniej 2 miesiące przed datą wejścia w życie. Propozycja złożona za późno jest nieważna.
Maksymalnie raz na 12 miesięcy
Czynsz może być podwyższany nie częściej niż raz na dwanaście miesięcy. Podwyżka w międzyczasie jest niedozwolona.
Nie powyżej ustawowego maksimum
Proponowany procent nie może być wyższy niż ustalony przez ministra. W przypadku przekroczenia podwyżka jest nieważna.
Pisemna propozycja
Propozycja musi być złożona na piśmie i zawierać proponowany procent, nową cenę najmu i datę wejścia w życie.
"Een voorstel tot huurverhoging moet de huurder ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging hebben bereikt. Het voorstel vermeldt de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de verhoging, en de voorgestelde ingangsdatum."
— Art. 7:252 ust. 1-3 holenderskiego Kodeksu Cywilnego (Burgerlijk Wetboek)
Podwyżka zależna od dochodu
W przypadku mieszkań socjalnych wynajmujący może zastosować wyższą podwyżkę, jeśli dochód gospodarstwa domowego najemcy przekracza określony próg. Ma to na celu przeciwdziałanie tzw. \"scheefwonen\": osobom z wyższymi dochodami zamieszkującym mieszkania socjalne.
Jak to działa?
- Wynajmujący pyta urząd skarbowy o wskazanie dochodu gospodarstwa domowego
- Urząd skarbowy informuje jedynie, czy dochód jest powyżej czy poniżej progu, nie podając dokładnej kwoty
- Przy dochodzie powyżej progu wynajmujący może zastosować wyższą podwyżkę (do 50 lub 100 euro miesięcznie ekstra)
- Czynsz po podwyżce nie może przekroczyć maksymalnej ceny wynikającej z systemu punktowego
- Możesz złożyć sprzeciw, jeśli Twój dochód się zmienił lub wskazanie dochodu jest błędne
Dochód spadł?
Jeśli Twój dochód spadł (z powodu bezrobocia, emerytury, rozwodu itp.), możesz złożyć sprzeciw wobec podwyżki zależnej od dochodu. Komisja Czynszowa sprawdzi, czy podwyżka jest nadal uzasadniona.
Sprzeciw wobec podwyżki czynszu
Możesz złożyć sprzeciw wobec podwyżki, jeśli uważasz, że nie spełnia wymogów prawnych. Sprzeciw składasz w Komisji Czynszowej.
Sprawdź propozycję
Sprawdź, czy propozycja spełnia wymogi: otrzymana terminowo (2 miesiące wcześniej), prawidłowy procent, nie częściej niż raz na rok, pisemna.
Odpowiedz pisemnie
Nie zgadzasz się? Odpowiedz pisemnie wynajmującemu z podaniem powodu sprzeciwu. Nie jest to obowiązkowe, ale zalecane.
Złóż sprzeciw w Komisji Czynszowej
Złóż sprzeciw w ciągu 4 miesięcy od proponowanej daty wejścia w życie. Opłata wynosi 25 euro.
Orzeczenie
Komisja ocenia, czy podwyżka spełnia wymogi prawne i wydaje wiążące orzeczenie. Podczas trwania procedury płacisz stary czynsz.
"De huurder die bezwaar heeft tegen een voorstel tot huurverhoging kan zich binnen vier maanden na de in het voorstel genoemde ingangsdatum tot de Huurcommissie wenden met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel."
— Art. 7:253 ust. 4 holenderskiego Kodeksu Cywilnego (Burgerlijk Wetboek)
Kiedy podwyżka czynszu jest niedozwolona?
W określonych sytuacjach wynajmujący w ogóle nie może podwyższyć czynszu:
Poważne usterki
Jeśli mieszkanie ma poważne usterki, które nie zostały naprawione, Komisja Czynszowa może odrzucić podwyżkę. Wynajmujący musi najpierw naprawić usterkę.
Mniej niż 12 miesięcy od poprzedniej podwyżki
Czynsz może być podwyższany maksymalnie raz na 12 miesięcy. Podwyżka w krótszym terminie jest nieważna.
Nieważna propozycja
Jeśli propozycja nie spełnia wymogów prawnych (za późno, nie pisemna, brak specyfikacji), podwyżka jest nieważna.
Powyżej maksimum
Podwyżka czynszu powyżej ustawowego maksimum jest nieważna w zakresie przekraczającym to maksimum (art. 7:248 ust. 2 BW).
"Leidt toepassing van een beding tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door Onze Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage, dan is het beding nietig voorzover zij tot dit hogere percentage leidt."
— Art. 7:248 ust. 2 holenderskiego Kodeksu Cywilnego (Burgerlijk Wetboek)
huurverhogingPage.faqHeading
Jak wysoka może być maksymalna podwyżka czynszu?+
Czym jest podwyżka zależna od dochodu?+
Czy wynajmujący może podwyższać czynsz kilka razy w roku?+
Jak złożyć sprzeciw wobec podwyżki czynszu?+
Czy w sektorze wolnym obowiązują inne zasady?+
Wątpliwości dotyczące podwyżki czynszu?
Skorzystaj z bezpłatnego narzędzia lub skontaktuj się z nami po poradę.