El sistema de puntos (Woningwaarderingsstelsel, WWS)
El Woningwaarderingsstelsel, más conocido como el sistema de puntos, es la base de la regulación de precios de alquiler en Holanda. Determina el alquiler máximo que un arrendador puede cobrar por una vivienda de alquiler. En este artículo te explicamos cómo funciona.
¿Qué es el WWS?
El Woningwaarderingsstelsel (WWS) es un sistema de puntos recogido en el Decreto de precios de alquiler de vivienda (Besluit huurprijzen woonruimte). Cada vivienda de alquiler recibe puntos según la calidad y las características de la vivienda. El total de puntos determina el alquiler máximo que el arrendador puede cobrar.
El sistema está pensado para proteger a los inquilinos contra precios de alquiler demasiado altos. La Huurcommissie (Comisión de Alquiler) usa el WWS para juzgar disputas sobre precios de alquiler. Si el alquiler es más alto que el máximo que corresponde al número de puntos, el inquilino puede exigir una reducción.
"De maximale huurprijsgrens voor woonruimte wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, zoals vastgelegd in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De som van de kwaliteitspunten bepaalt de maximale redelijke huurprijs."
— Decreto de precios de alquiler de vivienda (Besluit huurprijzen woonruimte), artículo 5 y anexo I
¿Cómo se calculan los puntos?
El WWS asigna puntos a las siguientes categorías. Cada categoría tiene su propio método de cálculo recogido en el anexo I del Decreto de precios de alquiler de vivienda.
Superficie de las habitaciones
1 pt/m²La superficie total de todas las habitaciones (salón, dormitorios, cocina). Medido según la norma NEN 2580. Aproximadamente 1 punto por metro cuadrado.
Superficie de otros espacios
0,75 pt/m²Cocina auxiliar, trastero, ático, garaje y otros espacios no habitables. Cuenta 0,75 puntos por m².
Calefacción
2 pt/habitaciónPuntos por el tipo de calefacción. La calefacción central otorga 2 puntos por habitación con calefacción.
Rendimiento energético (etiqueta energética)
0-40 ptLa etiqueta energética de la vivienda es un factor importante. A++++ otorga unos 40 puntos, G otorga 0. Una mejor etiqueta = más puntos = alquiler permitido más alto.
Cocina
máx. 7 ptPuntos por la longitud de la encimera y los electrodomésticos. Una encimera de mínimo 1 metro otorga puntos, al igual que los electrodomésticos empotrados.
Baño
máx. 7 ptInodoro, lavabo, ducha y/o bañera otorgan puntos cada uno. Un baño completo con bañera puede dar hasta 7 puntos.
Espacio exterior
variableBalcón, jardín, terraza en la azotea o loggia. La superficie en metros cuadrados se convierte a puntos.
Valor WOZ
variableEl valor WOZ (valor catastral) de la vivienda se convierte en puntos mediante una fórmula que tiene en cuenta el valor WOZ por m². Normalmente es una de las mayores fuentes de puntos.
Límites de puntos y la Ley de alquiler asequible
El número de puntos determina en qué segmento de alquiler cae la vivienda. Con la Ley de alquiler asequible (Wet betaalbare huur), que entró en vigor el 1 de julio de 2024, los límites han cambiado:
Hasta el 1 de julio de 2024
Hasta 148 puntos
Segmento social — alquiler con precio máximo
Más de 148 puntos
Sector libre — sin precio máximo
Desde el 1 de julio de 2024
Hasta 148 puntos
Segmento social — alquiler con precio máximo
148-186 puntos
Alquiler medio — alquiler con precio máximo (¡nuevo!)
Más de 186 puntos
Sector libre — sin precio máximo
"De Wet betaalbare huur breidt het gereguleerde segment uit naar woningen met maximaal 186 punten op het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor krijgen ook huurders van middenhuurwoningen de bescherming van een gemaximeerde huurprijs."
— Ley de alquiler asequible (Wet betaalbare huur, Stb. 2024, 190), Memoria explicativa
Ejemplo: cálculo de puntos
Un apartamento de 55 m² en Ámsterdam con etiqueta energética B, una cocina y baño completos, y un valor WOZ de €250.000 podría ser así:
| Categoría | Puntos |
|---|---|
| Superficie de habitaciones (55 m²) | 55 |
| Superficie de otros espacios (5 m²) | 4 |
| Calefacción (4 habitaciones) | 8 |
| Etiqueta energética B | 32 |
| Cocina | 6 |
| Baño | 6 |
| Valor WOZ | 42 |
| Total | 153 |
Con 153 puntos, esta vivienda cae desde la Ley de alquiler asequible en el segmento de alquiler medio. El alquiler máximo básico es entonces de unos €1.000-1.050 al mes (dependiendo del valor exacto de los puntos). ¿El alquiler era antes €1.400? Entonces hay derecho a una reducción del alquiler.
wwsPage.faqHeading
¿Qué es el sistema de puntos (Woningwaarderingsstelsel, WWS)?+
¿El WWS también se aplica a viviendas de sector libre?+
¿Cómo se calculan los puntos WWS?+
¿Puedo calcular yo mismo mis puntos WWS?+
¿Qué cambia con la Ley de alquiler asequible?+
Calcula tus propios puntos WWS
Haz la verificación gratuita y descubre directamente cuántos puntos tiene tu vivienda.