Aumento de alquiler: las reglas
Cada año, millones de inquilinos en Holanda reciben una propuesta de aumento de alquiler. Pero el arrendador no puede pedir cualquier cantidad. Hay reglas legales estrictas sobre el porcentaje máximo, el procedimiento y el momento. Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber.
Porcentajes máximos de aumento de alquiler
El aumento máximo del alquiler se establece anualmente por el ministro. Se aplican diferentes porcentajes para el alquiler social, el alquiler medio y el sector libre:
Alquiler social (hasta 148 puntos)
El aumento máximo es la inflación + 1%, con un máximo absoluto. Para 2025 el máximo se ha fijado en el 5,5%. Si los ingresos superan un cierto límite, puede aplicarse un recargo adicional por ingresos de hasta 50 o 100 euros al mes.
Alquiler medio (149-186 puntos)
Para el segmento de alquiler medio también se aplica un aumento máximo. El aumento máximo es igual a la evolución salarial de los convenios colectivos + 1%, con la condición de que el alquiler después del aumento no puede superar el alquiler máximo según el sistema de puntos.
Sector libre (más de 186 puntos)
Para contratos de alquiler liberalizados, desde la Ley de limitación de aumentos de alquiler se aplica un máximo de inflación + 1% (o el porcentaje acordado en el contrato si es inferior). Antes solo se aplicaba el porcentaje contractual.
"De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder worden verhoogd met een bij ministerieel besluit vast te stellen maximumpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld met inachtneming van de inflatie."
— Artículo 7:253 Código Civil (Burgerlijk Wetboek)
Reglas para la propuesta de aumento de alquiler
Un aumento de alquiler solo es válido si el arrendador cumple las siguientes reglas:
Aviso con al menos 2 meses de antelación
La propuesta debe llegarte al menos 2 meses antes de la fecha de entrada en vigor. Una propuesta que llega demasiado tarde no es válida.
Máximo 1 vez cada 12 meses
El alquiler no se puede aumentar más de una vez cada doce meses. Un aumento intermedio no está permitido.
No por encima del máximo legal
El porcentaje propuesto no puede ser más alto que el máximo establecido por el ministro. Si lo supera, el aumento no es válido.
Propuesta por escrito
La propuesta debe hacerse por escrito e indicar el porcentaje propuesto, el nuevo precio de alquiler y la fecha de entrada en vigor.
"Een voorstel tot huurverhoging moet de huurder ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging hebben bereikt. Het voorstel vermeldt de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de verhoging, en de voorgestelde ingangsdatum."
— Artículo 7:252 párrafos 1-3 Código Civil (Burgerlijk Wetboek)
Aumento de alquiler según ingresos
En viviendas de alquiler social, el arrendador puede aplicar un aumento de alquiler más alto si los ingresos del hogar del inquilino superan un cierto límite. Esto está pensado para combatir lo que se llama "scheefwonen" (ocupación inadecuada): personas con ingresos altos que viven en una vivienda de alquiler social.
¿Cómo funciona?
- El arrendador solicita a la Agencia Tributaria una indicación de los ingresos del hogar
- La Agencia Tributaria solo indica si los ingresos están por encima o por debajo del límite, no el importe exacto
- Si los ingresos superan el límite, el arrendador puede aplicar un aumento mayor (hasta 50 o 100 euros extra al mes)
- El alquiler después del aumento no puede superar el alquiler máximo (según el sistema de puntos)
- Puedes objetar si tus ingresos han cambiado o si la indicación de ingresos es incorrecta
¿Han bajado tus ingresos?
Si tus ingresos han bajado (por desempleo, jubilación, divorcio, etc.) puedes objetar contra el aumento de alquiler según ingresos. La Huurcommissie evaluará entonces si el aumento sigue justificado.
Objetar un aumento de alquiler
Puedes objetar un aumento de alquiler si consideras que no cumple los requisitos legales. La objeción se presenta ante la Huurcommissie.
Comprueba la propuesta
Comprueba si la propuesta cumple los requisitos legales: recibida a tiempo (2 meses antes), porcentaje correcto, no más de 1 vez al año, por escrito.
Responde por escrito
¿No estás de acuerdo? Responde por escrito a tu arrendador indicando el motivo de tu objeción. No es obligatorio pero sí recomendable.
Presenta objeción ante la Huurcommissie
Presenta la objeción dentro de los 4 meses posteriores a la fecha de entrada en vigor propuesta ante la Huurcommissie. La tasa es de 25 euros.
Resolución
La Huurcommissie evalúa si el aumento cumple los requisitos legales y emite una resolución vinculante. Mientras dure el procedimiento, pagas el alquiler antiguo.
"De huurder die bezwaar heeft tegen een voorstel tot huurverhoging kan zich binnen vier maanden na de in het voorstel genoemde ingangsdatum tot de Huurcommissie wenden met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel."
— Artículo 7:253 párrafo 4 Código Civil (Burgerlijk Wetboek)
¿Cuándo no está permitido el aumento de alquiler?
En determinadas situaciones el arrendador no puede aumentar el alquiler en absoluto:
Defectos graves
Si la vivienda tiene defectos de mantenimiento graves que no se han reparado, la Huurcommissie puede rechazar el aumento de alquiler. El arrendador debe reparar primero el defecto.
Menos de 12 meses desde el último aumento
El alquiler solo se puede aumentar una vez cada 12 meses. Un aumento dentro de este plazo no es válido.
Propuesta inválida
Si la propuesta no cumple los requisitos legales (demasiado tarde, no por escrito, sin especificación), el aumento no es válido.
Por encima del máximo
Un aumento de alquiler por encima del porcentaje máximo legal es nulo en la medida en que supere dicho máximo (artículo 7:248 párrafo 2 del Código Civil).
"Leidt toepassing van een beding tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door Onze Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage, dan is het beding nietig voorzover zij tot dit hogere percentage leidt."
— Artículo 7:248 párrafo 2 Código Civil (Burgerlijk Wetboek)
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¿Cuál es el aumento de alquiler máximo permitido?+
¿Qué es el aumento de alquiler según ingresos?+
¿Puede el arrendador aumentar el alquiler varias veces al año?+
¿Cómo puedo objetar un aumento de alquiler?+
¿Hay reglas diferentes para el sector libre?+
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