Αύξηση ενοικίου: οι κανόνες
Κάθε χρόνο εκατομμύρια ενοικιαστές στην Ολλανδία λαμβάνουν πρόταση αύξησης ενοικίου. Αλλά ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ζητήσει οποιοδήποτε ποσό. Ισχύουν αυστηροί νομοθετικοί κανόνες για το μέγιστο ποσοστό, τη διαδικασία και το χρονοδιάγραμμα. Εδώ θα βρείτε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε.
Μέγιστα ποσοστά αύξησης ενοικίου
Η μέγιστη αύξηση ενοικίου καθορίζεται ετησίως από τον υπουργό. Ισχύουν διαφορετικά ποσοστά για κοινωνική στέγαση, μεσαία ενοίκια και ελεύθερο τομέα:
Κοινωνική στέγαση (έως 148 μόρια)
Η μέγιστη αύξηση είναι πληθωρισμός + 1%, με απόλυτο ανώτατο όριο. Για το 2025 το μέγιστο έχει οριστεί στο 5,5%. Σε εισόδημα πάνω από το όριο εισοδήματος μπορεί να ισχύσει πρόσθετη εισοδηματική επιβάρυνση έως 50 ή 100 ευρώ το μήνα.
Μεσαία ενοίκια (149-186 μόρια)
Για το τμήμα μεσαίων ενοικίων ισχύει επίσης ανώτατο όριο αύξησης. Η μέγιστη αύξηση ισούται με την εξέλιξη μισθών ΣΣΕ + 1%, με την προϋπόθεση ότι το ενοίκιο μετά την αύξηση δεν υπερβαίνει το μέγιστο ενοίκιο σύμφωνα με το σύστημα μορίων.
Ελεύθερος τομέας (άνω των 186 μορίων)
Για ελευθεροποιημένα μισθωτήρια, από τον Νόμο ανωτάτου ορίου αυξήσεων ενοικίου ισχύει μέγιστο πληθωρισμός + 1% (ή το συμβατικό ποσοστό αν είναι χαμηλότερο). Προηγουμένως ίσχυε μόνο το συμβατικό ποσοστό.
"De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder worden verhoogd met een bij ministerieel besluit vast te stellen maximumpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld met inachtneming van de inflatie."
— Άρθρο 7:253 Αστικός Κώδικας
Κανόνες για την πρόταση αύξησης ενοικίου
Μια αύξηση ενοικίου είναι έγκυρη μόνο αν ο ιδιοκτήτης τηρεί τους ακόλουθους κανόνες:
Ανακοίνωση τουλάχιστον 2 μήνες πριν
Η πρόταση πρέπει να σας φτάσει τουλάχιστον 2 μήνες πριν από την ημερομηνία έναρξης. Μια πρόταση που έρχεται πολύ αργά δεν είναι έγκυρη.
Μέγιστο 1 φορά ανά 12 μήνες
Το ενοίκιο δεν επιτρέπεται να αυξηθεί περισσότερο από μία φορά ανά δώδεκα μήνες. Ενδιάμεση αύξηση δεν επιτρέπεται.
Όχι πάνω από το νομοθετικό ανώτατο όριο
Το προτεινόμενο ποσοστό δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το μέγιστο που έχει καθορίσει ο υπουργός. Σε περίπτωση υπέρβασης, η αύξηση δεν είναι έγκυρη.
Γραπτή πρόταση
Η πρόταση πρέπει να γίνει γραπτώς και να αναφέρει το προτεινόμενο ποσοστό, το νέο ενοίκιο και την ημερομηνία έναρξης.
"Een voorstel tot huurverhoging moet de huurder ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging hebben bereikt. Het voorstel vermeldt de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de verhoging, en de voorgestelde ingangsdatum."
— Άρθρο 7:252 παράγραφοι 1-3 Αστικός Κώδικας
Εισοδηματική αύξηση ενοικίου
Σε κοινωνικές κατοικίες, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εφαρμόσει υψηλότερη αύξηση αν το εισόδημα του νοικοκυριού του ενοικιαστή υπερβαίνει ένα ορισμένο όριο. Αυτό αποσκοπεί στην καταπολέμηση του λεγόμενου «scheefwonen»: άτομα με υψηλότερο εισόδημα που κατοικούν σε κοινωνική κατοικία.
Πώς λειτουργεί;
- Ο ιδιοκτήτης ζητά από την Εφορία ένδειξη εισοδήματος του νοικοκυριού
- Η Εφορία αναφέρει μόνο αν το εισόδημα είναι πάνω ή κάτω από το όριο, όχι το ακριβές ποσό
- Σε εισόδημα πάνω από το όριο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εφαρμόσει υψηλότερη αύξηση (έως 50 ή 100 ευρώ επιπλέον το μήνα)
- Το ενοίκιο μετά την αύξηση δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ανώτατο όριο ενοικίου (βάσει συστήματος μορίων)
- Μπορείτε να κάνετε ένσταση αν το εισόδημά σας άλλαξε ή αν η ένδειξη εισοδήματος είναι εσφαλμένη
Μειώθηκε το εισόδημά σας;
Αν το εισόδημά σας μειώθηκε (λόγω ανεργίας, συνταξιοδότησης, διαζυγίου κ.λπ.) μπορείτε να κάνετε ένσταση κατά της εισοδηματικής αύξησης ενοικίου. Η Huurcommissie ελέγχει τότε αν η αύξηση είναι ακόμα δικαιολογημένη.
Ένσταση κατά της αύξησης ενοικίου
Μπορείτε να κάνετε ένσταση κατά μιας αύξησης ενοικίου αν θεωρείτε ότι δεν πληροί τις νομικές προϋποθέσεις. Η ένσταση υποβάλλεται στην Huurcommissie.
Ελέγξτε την πρόταση
Ελέγξτε αν η πρόταση πληροί τις νομικές προϋποθέσεις: έγκαιρη παραλαβή (2 μήνες πριν), σωστό ποσοστό, όχι συχνότερα από 1 φορά το χρόνο, γραπτή.
Απαντήστε γραπτώς
Δεν συμφωνείτε; Απαντήστε γραπτώς στον ιδιοκτήτη με τον λόγο της ένστασής σας. Δεν είναι υποχρεωτικό αλλά συνιστάται.
Υποβολή ένστασης στην Huurcommissie
Υποβάλετε ένσταση εντός 4 μηνών από την προτεινόμενη ημερομηνία έναρξης στην Huurcommissie. Τα τέλη είναι 25 ευρώ.
Απόφαση
Η Huurcommissie αξιολογεί αν η αύξηση πληροί τις νομικές προϋποθέσεις και εκδίδει δεσμευτική απόφαση. Όσο διαρκεί η διαδικασία, πληρώνετε το παλιό ενοίκιο.
"De huurder die bezwaar heeft tegen een voorstel tot huurverhoging kan zich binnen vier maanden na de in het voorstel genoemde ingangsdatum tot de Huurcommissie wenden met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel."
— Άρθρο 7:253 παράγραφος 4 Αστικός Κώδικας
Πότε δεν επιτρέπεται αύξηση ενοικίου;
Σε ορισμένες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται καθόλου να αυξήσει το ενοίκιο:
Σοβαρά ελαττώματα
Αν η κατοικία έχει σοβαρά ελαττώματα συντήρησης που δεν έχουν επιδιορθωθεί, η Huurcommissie μπορεί να απορρίψει την αύξηση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να επιδιορθώσει το ελάττωμα.
Λιγότερο από 12 μήνες από την προηγούμενη αύξηση
Το ενοίκιο επιτρέπεται να αυξηθεί μέγιστο μία φορά ανά 12 μήνες. Μια αύξηση εντός αυτής της προθεσμίας δεν είναι έγκυρη.
Άκυρη πρόταση
Αν η πρόταση δεν πληροί τις νομικές προϋποθέσεις (πολύ αργά, όχι γραπτή, χωρίς προδιαγραφές), η αύξηση δεν είναι έγκυρη.
Πάνω από το ανώτατο όριο
Μια αύξηση ενοικίου πάνω από το νομοθετικό ανώτατο ποσοστό είναι άκυρη κατά το μέρος που υπερβαίνει αυτό το ανώτατο όριο (άρθρο 7:248 παράγραφος 2 BW).
"Leidt toepassing van een beding tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door Onze Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage, dan is het beding nietig voorzover zij tot dit hogere percentage leidt."
— Άρθρο 7:248 παράγραφος 2 Αστικός Κώδικας
huurverhogingPage.faqHeading
Πόσο υψηλή μπορεί να είναι η αύξηση ενοικίου το μέγιστο;+
Τι είναι η εισοδηματική αύξηση ενοικίου;+
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το ενοίκιο πολλές φορές το χρόνο;+
Πώς κάνω ένσταση κατά μιας αύξησης ενοικίου;+
Ισχύουν άλλοι κανόνες για τον ελεύθερο τομέα;+
Αμφιβολίες για την αύξηση ενοικίου;
Κάντε τον δωρεάν έλεγχο ενοικίου ή επικοινωνήστε μαζί μας για συμβουλή σχετικά με την αύξηση ενοικίου.