Kennisbank/Woningwaarderingsstelsel

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS)

Het Woningwaarderingsstelsel, beter bekend als het puntensysteem, is de basis van de Nederlandse huurprijsregulering. Het bepaalt de maximale huurprijs die een verhuurder mag vragen voor een huurwoning. In dit artikel leggen we uit hoe het werkt.

Wat is het WWS?

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem dat is vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte. Elke huurwoning krijgt punten op basis van de kwaliteit en kenmerken van de woning. Het totale puntenaantal bepaalt de maximale huurprijs die de verhuurder mag vragen.

Het systeem is bedoeld om huurders te beschermen tegen te hoge huurprijzen. De Huurcommissie gebruikt het WWS om geschillen over huurprijzen te beoordelen. Als de huurprijs hoger is dan het maximum dat bij het puntenaantal hoort, kan de huurder een huurverlaging afdwingen.

"De maximale huurprijsgrens voor woonruimte wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, zoals vastgelegd in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De som van de kwaliteitspunten bepaalt de maximale redelijke huurprijs."
— Besluit huurprijzen woonruimte, artikel 5 en bijlage I

Hoe worden punten berekend?

Het WWS kent punten toe aan de volgende categorieen. Elke categorie heeft een eigen berekeningsmethode die is vastgelegd in bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte.

Oppervlakte van vertrekken

1 pt/m2

De totale vloeroppervlakte van alle vertrekken (woonkamer, slaapkamers, keuken). Gemeten conform NEN 2580. Circa 1 punt per vierkante meter.

Oppervlakte overige ruimten

0,75 pt/m2

Bijkeuken, berging, zolder, garage en andere niet-vertrekken. Telt voor 0,75 punt per m2.

Verwarming

2 pt/vertrek

Punten voor het type verwarming. Cv-verwarming levert per verwarmd vertrek 2 punten op.

Energieprestatie (energielabel)

0-40 pt

Het energielabel van de woning is een belangrijke factor. A++++ levert circa 40 punten op, G levert 0 punten op. Een beter label = meer punten = hogere toegestane huur.

Keuken

max 7 pt

Punten voor aanrechtlengte en keukenapparatuur. Een aanrecht van minimaal 1 meter levert punten op, evenals inbouwapparatuur.

Sanitair

max 7 pt

Toilet, wastafel, douche en/of bad leveren elk punten op. Een complete badkamer met bad kan tot 7 punten opleveren.

Buitenruimte

variabel

Balkon, tuin, dakterras of loggia. De oppervlakte in vierkante meters wordt omgerekend naar punten.

WOZ-waarde

variabel

De WOZ-waarde van de woning wordt omgerekend naar punten via een formule die de WOZ-waarde per m2 meeneemt. Dit is doorgaans een van de grootste puntenbronnen.

Puntengrenzen en de Wet betaalbare huur

Het puntenaantal bepaalt in welk huursegment de woning valt. Door de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking is getreden, zijn de grenzen verschoven:

Tot 1 juli 2024

Tot 148 punten

Sociaal segment — gemaximeerde huur

Boven 148 punten

Vrije sector — geen maximum

Vanaf 1 juli 2024

Tot 148 punten

Sociaal segment — gemaximeerde huur

148-186 punten

Middenhuur — gemaximeerde huur (nieuw!)

Boven 186 punten

Vrije sector — geen maximum

"De Wet betaalbare huur breidt het gereguleerde segment uit naar woningen met maximaal 186 punten op het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor krijgen ook huurders van middenhuurwoningen de bescherming van een gemaximeerde huurprijs."
— Wet betaalbare huur (Stb. 2024, 190), Memorie van Toelichting

Voorbeeld: puntentelling

Een appartement van 55 m2 in Amsterdam met energielabel B, een complete keuken en badkamer, en een WOZ-waarde van €250.000 kan er als volgt uitzien:

Categorie	Punten
Oppervlakte vertrekken (55 m²)	55
Oppervlakte overige ruimten (5 m²)	4
Verwarming (4 vertrekken)	8
Energielabel B	32
Keuken	6
Sanitair	6
WOZ-waarde	42
Totaal	153

Met 153 punten valt deze woning sinds de Wet betaalbare huur in het middenhuur-segment. De maximale kale huurprijs is dan circa €1.000-1.050 per maand (afhankelijk van de exacte puntenwaarde). Was de huur voorheen €1.400? Dan is er recht op huurverlaging.

Frequently asked questions

Wat is het Woningwaarderingsstelsel (WWS)?+

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is het wettelijke puntensysteem waarmee de maximale huurprijs van huurwoningen in Nederland wordt bepaald. Elk onderdeel van de woning (oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde, voorzieningen) levert punten op. Het totaal bepaalt de maximale kale huurprijs.

Geldt het WWS ook voor vrije sector woningen?+

Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt het WWS ook voor woningen tot 186 punten. Voorheen lag de grens bij 148 punten. Veel woningen die eerder in de vrije sector vielen, vallen nu onder het gereguleerde segment met een gemaximeerde huurprijs.

Hoe worden WWS-punten berekend?+

WWS-punten worden berekend op basis van een vaste tabel in het Besluit huurprijzen woonruimte. De belangrijkste factoren zijn: oppervlakte (1 punt per m2), energielabel (0-40 punten), WOZ-waarde (variabel), keuken (tot 7 punten), sanitair (tot 7 punten), en buitenruimte.

Kan ik zelf mijn WWS-punten berekenen?+

Ja, met onze gratis huurcheck kun je een indicatie krijgen van het aantal punten en de maximale huurprijs. Voor een exacte puntentelling is een fysieke inspectie nodig, omdat factoren zoals keukenvoorzieningen en sanitair niet altijd uit openbare bronnen blijken.

Wat verandert er door de Wet betaalbare huur?+

De Wet betaalbare huur (juli 2024) heeft de puntensysteem-grens verhoogd van 148 naar 186 punten. Woningen tot 186 punten hebben nu een gemaximeerde huurprijs. Daarnaast worden de punten voor energielabel en oppervlakte iets anders gewogen. Gemeenten kunnen boetes opleggen bij overschrijding.

Bereken je eigen WWS-punten

Doe de gratis huurcheck en ontdek direct hoeveel punten jouw woning heeft.

Free Rent Check Contact us